El metro cuadrado de departamento en Magdalena del Mar tiene una mediana de venta de US$ 1.986, alrededor de S/ 6.727 al tipo de cambio promedio del trimestre, según el BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado. Subió 14,8 % en un año, más que el promedio de los doce distritos (+10,9 %). El dato que conviene retener es comparativo: Magdalena tiene acantilado, malecón y acceso al mar por alrededor del 81 % del precio por metro de Miraflores.
Datos clave de Magdalena del Mar
- Mediana de venta: US$ 1.986/m² ≈ S/ 6.727/m² (BCRP, serie PD17466PQ, 1T2026).
- Variación anual: +14,8 % frente a los US$ 1.730/m² del primer trimestre de 2025. En el cuarto trimestre de 2025 estaba en US$ 1.880.
- Alquiler: unos US$ 129 anuales por m² (precio ÷ PER), por encima del promedio de los doce distritos (122).
- PER: 15,4 años (BCRP, serie PD41944PQ, 1T2026), el tercero más bajo de los doce distritos. Rentabilidad bruta aproximada de 6,5 %.
- Comparación: el m² de Miraflores (US$ 2.464) cuesta 24 % más que el de Magdalena, con el mismo borde costero.
Precio del m² en Magdalena del Mar hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | Magdalena del Mar | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 1.986 · S/ 6.727 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 10,8 · S/ 36,4 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +5,6 % frente a T4-2025 (US$ 1.880/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +14,8 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 15,4 años · 6,5 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 555 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en Magdalena del Mar cuesta unos S/ 470.890 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 3.394 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 11.313. Compara la cuota en Magdalena del Mar banco por banco.
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Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD17466PQ) e indicador PER (serie PD41944PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Si estás decidiendo, reunimos todo sobre Magdalena del Mar en una página: precio del m², avisos activos, cómo es vivir ahí y quién vende en el distrito.
Los números de Magdalena
| Indicador | Magdalena | Miraflores | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 1.986/m² | US$ 2.464/m² | US$ 2.042/m² |
| En soles | S/ 6.727 | S/ 8.345 | S/ 6.916 |
| Alquiler anual (precio ÷ PER) | US$ 129/m² | US$ 139/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 15,4 | 17,8 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta | 6,5 % | 5,6 % | 6,0 % |
| Variación interanual en US$ | +14,8 % | +10,5 % | +10,9 % |
La comparación con Miraflores no es capricho: son distritos vecinos que comparten el mismo acantilado y el mismo circuito de malecones. Magdalena rinde mejor en alquiler relativo (6,5 % frente a 5,6 %) y cuesta menos por metro. Lo que no comparte es la densidad de servicios turísticos y comerciales, que es justamente lo que Miraflores cobra de más.
Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.
Este artículo resuelve una parte del problema; el método completo, con comparables, el dato del BCRP, ajustes, rango y cuándo corregir, está en la guía completa para fijar el precio de venta de una casa o departamento.
Lo mejor de Magdalena del Mar
Magdalena tiene una identidad de barrio que muchos distritos de su nivel perdieron. Su Mercado Central es una institución de la zona, con una zona de comida donde se come pescado fresco a precios que no existen a diez cuadras hacia el sur. Los domingos, la feria y el movimiento alrededor de la plaza principal dan la sensación de un pueblo dentro de la ciudad.
Y tiene el mar. El malecón de Magdalena se integra al circuito de la Costa Verde con parques, miradores y bajada vehicular a la playa, y en los últimos años se ha ido consolidando con proyectos residenciales que aprovechan la vista. A eso se suma un dato práctico: el distrito es plano, compacto y perfectamente caminable, con la avenida Brasil y Javier Prado Oeste como ejes de conexión rápida hacia San Isidro y el Centro.
Un detalle de historia que casi nadie recuerda: Magdalena fue durante el siglo XIX un balneario al que las familias limeñas iban a veranear, mucho antes de que Miraflores o Barranco tomaran ese rol. Parte de su arquitectura antigua todavía cuenta esa historia.
¿Para quién es Magdalena?
Para quien quiere vivir cerca del mar sin pagar la prima de Miraflores, y para el inversionista que busca un punto intermedio entre precio de entrada y calidad de zona. Su rentabilidad bruta está por encima del promedio, su precio por debajo del promedio, y la revalorización de casi 15 % anual en dólares, por encima del +10,9 % del promedio, indica que el mercado ya lo está descubriendo.
Si vas a vender en Magdalena
Dos cosas mueven el precio aquí más que el metraje: la distancia real al malecón y si hay vista al mar, aunque sea parcial. Ambas se comunican mal en fotos y muy bien en video. Si tu inmueble tiene cualquiera de las dos, debe ser el primer plano del reel, no un dato en la descripción.
Ver también: precio del m² en Lince 2026: el distrito céntrico que se volvió refugio de compradores jóvenes, precio del m² en San Miguel 2026: costa, universidades y una de las mayores subidas de Lima y precio del m² en Pueblo Libre 2026: el distrito de los museos.
¿Cuánto cuesta vivir en Magdalena del Mar al mes?
Vivir en Magdalena del Mar en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.368 al mes de alquiler, según el precio y el PER del BCRP al primer trimestre de 2026. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Magdalena ofrece cercanía al mar y a Lima central con un precio de compra bastante por debajo del de Miraflores: es de los distritos con mejor relación entre lo que se paga y lo que se recibe.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.368 al mes | Indicador de alquiler del BCRP para el distrito, sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 98 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta es un cálculo con el precio y el PER del BCRP al 1T2026 (alquiler anual = precio ÷ PER, × 65 m², a S/ 3,387 por dólar, entre 12 meses) y el predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
Para seguir con Magdalena del Mar: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en Magdalena del Mar.
Mapa interactivo: compara Magdalena del Mar con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Magdalena del Mar en 2026?
La mediana es de US$ 1.986/m², unos S/ 6.727 con el tipo de cambio promedio del trimestre, según el BCRP al primer trimestre de 2026, el último publicado. En soles, por la caída del dólar, subió 5,1 % en el año.
¿Es más barato Magdalena que Miraflores?
Sí, de forma clara: US$ 1.986/m² frente a US$ 2.464/m², es decir un 19 % menos, compartiendo el mismo borde de acantilado y circuito de malecones.
¿Conviene invertir en Magdalena?
Su rentabilidad bruta aproximada de 6,5 % supera el promedio de 6,0 % de los doce distritos, con un precio de entrada por debajo de la media. Es una de las combinaciones más equilibradas de la muestra oficial.
¿Magdalena tiene playa?
Tiene acceso al circuito de playas de la Costa Verde a través de su bajada y malecón, integrados al mismo sistema de acantilados que Miraflores y San Miguel.
¿Qué zona de Magdalena es la más cara?
La franja cercana al malecón y a la avenida Brasil, por vista y conectividad. Las zonas interiores hacia el límite con Pueblo Libre se ubican por debajo de la mediana distrital.
Si compraste en un edificio nuevo, revisa cómo quedó tu unidad en el padrón: los arbitrios en Magdalena del Mar.
El frente de mar chalaco, a un tercio del precio: cuánto cuesta un departamento en La Perla.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- BCRP — Serie PD17466PQ, venta de departamentos en Magdalena del Mar (US$ por m²), 1T2026
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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