¿Qué puedo comprar con 200 mil soles en Lima? Metros cuadrados por distrito
Con S/ 200.000 (unos US$ 59.049) compras 39 m² de departamento en La Molina y 23 m² en San Isidro, los dos extremos de los 12 distritos que mide el BCRP (precios de oferta por m², primer trimestre de 2026); al precio promedio de esos distritos (S/ 6.916 por m²) son 29 m², no alcanza para un departamento completo a ese precio por m². En Magdalena del Mar, Jesús María, San Borja, Miraflores, Barranco y San Isidro ese dinero no alcanza para un departamento completo. Si lo financias con 10 % de inicial (S/ 20.000) a 20 años, la cuota con la TEA promedio de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 1.442 al mes sin seguros, para un ingreso familiar de unos S/ 4.805. Hoy hay 6 avisos de venta en EximiaHaus entre S/ 150.000 y S/ 210.000.
Cuántos m² compras con 200 mil soles en cada distrito
| Distrito | Precio por m² (BCRP) | m² que compras | Tamaño probable |
|---|---|---|---|
| La Molina | S/ 5.115 (US$ 1.510) | 39 m² | Estudio o departamento de 1 dormitorio pequeño |
| San Miguel | S/ 5.545 (US$ 1.637) | 36 m² | Estudio o departamento de 1 dormitorio pequeño |
| Surco | S/ 6.158 (US$ 1.818) | 32 m² | Estudio o departamento de 1 dormitorio pequeño |
| Surquillo | S/ 6.287 (US$ 1.856) | 32 m² | Estudio o departamento de 1 dormitorio pequeño |
| Lince | S/ 6.414 (US$ 1.894) | 31 m² | Estudio o departamento de 1 dormitorio pequeño |
| Pueblo Libre | S/ 6.350 (US$ 1.875) | 31 m² | Estudio o departamento de 1 dormitorio pequeño |
| Magdalena del Mar | S/ 6.727 (US$ 1.986) | 30 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
| Jesús María | S/ 7.122 (US$ 2.103) | 28 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
| San Borja | S/ 7.108 (US$ 2.099) | 28 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
| Miraflores | S/ 8.345 (US$ 2.464) | 24 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
| Barranco | S/ 8.655 (US$ 2.556) | 23 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
| San Isidro | S/ 8.821 (US$ 2.605) | 23 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
| Promedio de los 12 distritos | S/ 6.916 (US$ 2.042) | 29 m² | No alcanza para un departamento completo a ese precio por m² |
Metros = S/ 200.000 ÷ precio de oferta por m² de departamentos del distrito (BCRP, primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar). El tamaño probable es un tramo orientativo según las áreas habituales de la oferta en Lima, no una regla; el precio real de un departamento depende de su antigüedad, piso, vista y estado. Fuera de estos 12 distritos el BCRP no publica precio por m² y no estimamos metros.
Fuera de estos 12 distritos (Lima Norte, Este, Sur y el Callao) el BCRP no publica precio por m², así que no estimamos metros: ahí S/ 200.000 suele rendir más, y lo honesto es mirar los avisos reales y el hub de cada distrito. El valor arancelario del suelo (MEF 2026) está en el mapa del precio del m², pero es un valor fiscal, no de mercado.
Cuota mensual e ingreso necesario
Con S/ 20.000 de inicial (10 %), un préstamo de S/ 180.000 a 20 años y la TEA promedio de la banca en soles (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026), la cuota financiera es S/ 1.442 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 4.805. Total pagado: S/ 345.965, de los que S/ 165.965 son intereses. Con el banco de tasa más baja en ese corte (Scotiabank, 7,16 %) la cuota sería S/ 1.389. Compara la cuota banco por banco.
Avisos en EximiaHaus entre S/ 150.000 y S/ 210.000
6 avisos de venta activos en EximiaHaus entre S/ 150.000 y S/ 210.000 (departamentos, casas y dúplex). Precio pedido por el anunciante.
- 2 DEPARTAMENTOS DE 1 DORMITORIO - 48m2, Inscritos en la Suna e Independizados De Estreno — US$ 45,000 · Huaral
- Departamento dos dormitorios 60 mts2 San Juan de Miraflores — US$ 50,000 · San Juan de Miraflores
- Venta de Aires Independizados con Avance de Construcción – la Calera, Surquillo — US$ 60,000 · Surquillo
- Tu dpto. disfruta tu primabera 2026 — S/ 157,500 · San Martín de Porres
- DEPARTAMENTO DE ESTRENO ,2 DEPARTAMENTO DE 2 DORMITORIOS - 58m2 Título de propiedad e Independizados — US$ 58,000 · Huaral
- Vendo Casa 2 Pisos Villa Club Cinco Carabayllo — US$ 55,882 · Carabayllo
Preguntas frecuentes
¿Alcanza 200 mil soles para un departamento en Lima?
Depende del distrito. Con los precios por m² del BCRP (primer trimestre de 2026) alcanza para un departamento de 23 m² o más en Surquillo, Lince y Pueblo Libre, pero en Magdalena del Mar, Jesús María, San Borja, Miraflores, Barranco y San Isidro no llega a 30 m². Fuera de esos 12 distritos los precios suelen ser menores y el dinero rinde más, aunque no hay dato oficial.
¿Cuánto pagaría al mes por una vivienda de 200 mil soles?
Con 10 % de inicial (S/ 20.000), un préstamo de S/ 180.000 a 20 años y la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026), la cuota financiera es S/ 1.442 al mes; con el banco de tasa más baja (Scotiabank, 7,16 %) sería S/ 1.389. Falta sumar seguros y comisiones. En total pagarías S/ 345.965, de los que S/ 165.965 son intereses.
¿Cuánto debo ganar para comprar una vivienda de 200 mil soles?
Con la regla práctica de que la cuota no pase del 30 % del ingreso neto del hogar, para S/ 1.442 al mes hace falta un ingreso de unos S/ 4.805. Cada banco evalúa con su propio modelo y suma las deudas que ya pagas (tarjetas, vehicular).
¿Dónde rinde más 200 mil soles: en qué distrito compro más metros?
De los 12 distritos con dato oficial, en La Molina (39 m²), San Miguel (36 m²) y Surco (32 m²). Son precios de oferta de departamentos del BCRP (primer trimestre de 2026): dentro de cada distrito hay zonas más caras y más baratas.
¿Qué más tengo que pagar además del precio?
Los gastos del comprador: alcabala (3 % sobre lo que exceda de 10 UIT, cuando aplica), notaría, inscripción en Sunarp, tasación del banco e ITF. Para S/ 200.000 rondan entre el 3 % y el 5 % del precio según el caso; la calculadora de gastos de compraventa lo detalla con tu cifra.
Fuentes
- BCRP — Precios de venta de departamentos por distrito, US$ corrientes por m², primer trimestre de 2026 (publicado el 31-07-2026); soles al tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387)
- SBS — Tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en moneda nacional, operaciones de los últimos 30 días útiles al 4 de noviembre de 2026
- Avisos: propiedades activas publicadas en EximiaHaus (venta de departamentos, casas y dúplex), precio pedido por el anunciante, no de cierre; soles al tipo de cambio del dato BCRP.
Otros presupuestos
Cuota hipotecaria por banco y distrito · Calculadora de crédito hipotecario · Gastos de compraventa: alcabala, notaría y Sunarp · Mapa del precio del m² por distrito · Todo sobre cada distrito