¿Qué puedo comprar con 400 mil soles en Lima? Metros cuadrados por distrito
Con S/ 400.000 (unos US$ 118.099) compras 78 m² de departamento en La Molina y 45 m² en San Isidro, los dos extremos de los 12 distritos que mide el BCRP (precios de oferta por m², primer trimestre de 2026); al precio promedio de esos distritos (S/ 6.916 por m²) son 58 m², departamento de 1 a 2 dormitorios. Si lo financias con 10 % de inicial (S/ 40.000) a 20 años, la cuota con la TEA promedio de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 2.883 al mes sin seguros, para un ingreso familiar de unos S/ 9.610. Hoy hay 18 avisos de venta en EximiaHaus entre S/ 300.000 y S/ 420.000.
Cuántos m² compras con 400 mil soles en cada distrito
| Distrito | Precio por m² (BCRP) | m² que compras | Tamaño probable |
|---|---|---|---|
| La Molina | S/ 5.115 (US$ 1.510) | 78 m² | Departamento de 2 a 3 dormitorios |
| San Miguel | S/ 5.545 (US$ 1.637) | 72 m² | Departamento de 2 a 3 dormitorios |
| Surco | S/ 6.158 (US$ 1.818) | 65 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Surquillo | S/ 6.287 (US$ 1.856) | 64 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Pueblo Libre | S/ 6.350 (US$ 1.875) | 63 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Lince | S/ 6.414 (US$ 1.894) | 62 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Magdalena del Mar | S/ 6.727 (US$ 1.986) | 59 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Jesús María | S/ 7.122 (US$ 2.103) | 56 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| San Borja | S/ 7.108 (US$ 2.099) | 56 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Miraflores | S/ 8.345 (US$ 2.464) | 48 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Barranco | S/ 8.655 (US$ 2.556) | 46 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| San Isidro | S/ 8.821 (US$ 2.605) | 45 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
| Promedio de los 12 distritos | S/ 6.916 (US$ 2.042) | 58 m² | Departamento de 1 a 2 dormitorios |
Metros = S/ 400.000 ÷ precio de oferta por m² de departamentos del distrito (BCRP, primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar). El tamaño probable es un tramo orientativo según las áreas habituales de la oferta en Lima, no una regla; el precio real de un departamento depende de su antigüedad, piso, vista y estado. Fuera de estos 12 distritos el BCRP no publica precio por m² y no estimamos metros.
Fuera de estos 12 distritos (Lima Norte, Este, Sur y el Callao) el BCRP no publica precio por m², así que no estimamos metros: ahí S/ 400.000 suele rendir más, y lo honesto es mirar los avisos reales y el hub de cada distrito. El valor arancelario del suelo (MEF 2026) está en el mapa del precio del m², pero es un valor fiscal, no de mercado.
Cuota mensual e ingreso necesario
Con S/ 40.000 de inicial (10 %), un préstamo de S/ 360.000 a 20 años y la TEA promedio de la banca en soles (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026), la cuota financiera es S/ 2.883 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 9.610. Total pagado: S/ 691.930, de los que S/ 331.930 son intereses. Con el banco de tasa más baja en ese corte (Scotiabank, 7,16 %) la cuota sería S/ 2.777. Compara la cuota banco por banco.
Avisos en EximiaHaus entre S/ 300.000 y S/ 420.000
18 avisos de venta activos en EximiaHaus entre S/ 300.000 y S/ 420.000 (departamentos, casas y dúplex). Precio pedido por el anunciante.
- Amplio Departamento en Venta en Miraflores — US$ 112,000 · Miraflores
- Vendo Departamento 97m2 en 3er Piso en San Miguel Cerca a Plaza San Miguel $125,000 — US$ 118,000 · San Miguel
- Venta de Departamento de Estreno en San Miguel — S/ 388,000 · San Miguel
- Dpto. Surco en semi sótano, con 2 habitaciones $ 98,000 dólares negociables — US$ 98,000 · Surco
- Miraflores — US$ 90,000 · Miraflores
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Preguntas frecuentes
¿Alcanza 400 mil soles para un departamento en Lima?
Sí, en los 12 distritos que mide el BCRP: desde 45 m² en San Isidro hasta 78 m² en La Molina (primer trimestre de 2026). Fuera de esos distritos los precios por m² suelen ser menores, así que el presupuesto rinde más metros, pero no hay dato oficial para calcularlo.
¿Cuánto pagaría al mes por una vivienda de 400 mil soles?
Con 10 % de inicial (S/ 40.000), un préstamo de S/ 360.000 a 20 años y la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026), la cuota financiera es S/ 2.883 al mes; con el banco de tasa más baja (Scotiabank, 7,16 %) sería S/ 2.777. Falta sumar seguros y comisiones. En total pagarías S/ 691.930, de los que S/ 331.930 son intereses.
¿Cuánto debo ganar para comprar una vivienda de 400 mil soles?
Con la regla práctica de que la cuota no pase del 30 % del ingreso neto del hogar, para S/ 2.883 al mes hace falta un ingreso de unos S/ 9.610. Cada banco evalúa con su propio modelo y suma las deudas que ya pagas (tarjetas, vehicular).
¿Dónde rinde más 400 mil soles: en qué distrito compro más metros?
De los 12 distritos con dato oficial, en La Molina (78 m²), San Miguel (72 m²) y Surco (65 m²). Son precios de oferta de departamentos del BCRP (primer trimestre de 2026): dentro de cada distrito hay zonas más caras y más baratas.
¿Qué más tengo que pagar además del precio?
Los gastos del comprador: alcabala (3 % sobre lo que exceda de 10 UIT, cuando aplica), notaría, inscripción en Sunarp, tasación del banco e ITF. Para S/ 400.000 rondan entre el 3 % y el 5 % del precio según el caso; la calculadora de gastos de compraventa lo detalla con tu cifra.
Fuentes
- BCRP — Precios de venta de departamentos por distrito, US$ corrientes por m², primer trimestre de 2026 (publicado el 31-07-2026); soles al tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387)
- SBS — Tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en moneda nacional, operaciones de los últimos 30 días útiles al 4 de noviembre de 2026
- Avisos: propiedades activas publicadas en EximiaHaus (venta de departamentos, casas y dúplex), precio pedido por el anunciante, no de cierre; soles al tipo de cambio del dato BCRP.
Otros presupuestos
Cuota hipotecaria por banco y distrito · Calculadora de crédito hipotecario · Gastos de compraventa: alcabala, notaría y Sunarp · Mapa del precio del m² por distrito · Todo sobre cada distrito