Sí, se puede alquilar sin garantía ni boletas de pago, porque ninguna ley peruana exige una ni otra: la garantía y las pruebas de ingresos son condiciones que pone el propietario, y se pueden sustituir. El dato que lo explica es del INEI: en el periodo octubre 2024-setiembre 2025 el 70,6 % de la población ocupada del país tenía empleo informal (94,8 % en el área rural), según el informe técnico de mercado laboral publicado en noviembre de 2025. Siete de cada diez posibles inquilinos no pueden mostrar una boleta; un propietario que solo acepta planilla se queda con el 30 % del mercado. Lo que sí acepta un propietario razonable son sustitutos que cubren el mismo riesgo: un fiador solidario, más renta adelantada, pruebas alternativas de ingresos, un reporte crediticio y un contrato que permita recuperar el inmueble rápido si algo sale mal. Qué se pide normalmente está en qué piden para alquilar un departamento; aquí va lo que se hace cuando falta.
Datos clave (2026)
- Nada es obligatorio por ley: ni la garantía, ni el aval, ni las boletas. El Código Civil no fija un monto máximo ni mínimo de garantía; se pacta en el contrato.
- Empleo informal 70,6 % (INEI, oct-2024/set-2025): la mayoría de inquilinos potenciales son independientes o informales sin planilla.
- Fiador solidario: responde como el inquilino, sin que el propietario deba cobrar primero al deudor (Código Civil, arts. 1868 y 1883.2). La solidaridad debe decirse por escrito, porque no se presume (art. 1183).
- Desalojo notarial (Ley 30933): procede si el contrato está en FUA o con firmas legalizadas, tiene cláusula de allanamiento futuro y sometimiento expreso al procedimiento. Es la pieza que reemplaza a la garantía como protección del propietario.
- FUA (D. Leg. 1177): formulario único de arrendamiento que se inscribe en el Registro Administrativo de Arrendamiento; sirve también con inquilinos sin boletas.
¿Qué puede ofrecer un inquilino que no tiene garantía ni boletas?
El propietario pide garantía y boletas por dos miedos concretos: que no le paguen y que le dejen daños o deudas. Cada alternativa cubre uno de los dos; combinarlas cubre ambos.
| Alternativa | Qué cubre | Cómo se formaliza | Qué debe revisar el propietario |
|---|---|---|---|
| Fiador solidario (familiar, empleador, socio) | Pago de la renta y daños | Cláusula en el contrato o contrato de fianza solidaria, con firma legalizada | Que el fiador tenga ingresos o un inmueble a su nombre y que su reporte crediticio esté limpio |
| Más renta adelantada (2 o 3 meses) en lugar de garantía | Impago de los primeros meses | Recibo y cláusula que diga a qué meses se aplica | Que el adelanto no se confunda con garantía: el adelanto se consume, la garantía se devuelve |
| Recibos por honorarios, declaraciones a SUNAT, estados de cuenta de 6 meses | Capacidad de pago de un independiente | Copias adjuntas al contrato | Regularidad de ingresos (no un mes bueno) y que la renta no supere el 30-35 % del promedio |
| Reporte crediticio del inquilino | Historial de pago de deudas | Lo pide el propietario con consentimiento o lo presenta el inquilino | Deudas vencidas, calificación y si tiene créditos vigentes que compitan con la renta |
| Contrato con cláusula de allanamiento futuro, en FUA o con firmas legalizadas | Recuperar el inmueble en semanas si deja de pagar | Notaría; generador de contrato en FUA | Que incluya sometimiento expreso a la Ley 30933 y cuenta bancaria de pago |
| Pago por transferencia a una cuenta fija | Prueba del pago y de la mora | Cláusula con número de cuenta | Que el inquilino nunca pague en efectivo sin recibo |
| Referencias de alquileres anteriores | Comportamiento previo | Teléfono del propietario anterior y constancia de no adeudo | Llamar; una referencia escrita sin teléfono no vale |
¿Qué alternativa acepta un propietario y en qué orden?
En la práctica de alquileres que acompañamos, el propietario acepta alquilar sin boletas cuando el inquilino cubre las dos preguntas de fondo con documentos, y acepta alquilar sin garantía cuando el contrato le da una salida rápida. El orden de preferencia suele ser este:
- Fiador solidario con inmueble o planilla. Es la alternativa más aceptada porque traslada el riesgo a alguien verificable. Qué es un fiador y cuándo te lo piden y ¿puedo pedir aval o fiador a mi inquilino? explican los límites; si el fiador está reportado, esto es lo que pasa.
- Reporte crediticio limpio + ingresos alternativos. Un independiente con recibos por honorarios regulares y sin deudas vencidas es, para muchos propietarios, mejor inquilino que un empleado con planilla y tarjetas al tope. Reporte crediticio antes de alquilar tu inmueble dice qué mirar; si el inquilino está reportado, aquí están sus opciones.
- Más meses adelantados. Dos o tres meses de renta por adelantado compran tiempo, pero no reemplazan la garantía frente a daños. Qué diferencia hay está en garantía y adelanto al alquilar.
- Contrato que permita el desalojo notarial. Es lo que de verdad protege al propietario que alquila sin garantía: cláusula de allanamiento futuro, FUA o firmas legalizadas y cuenta de pago. La guía de desalojo compara las vías y la herramienta ¿qué desalojo me corresponde? te dice cuál aplica a tu contrato.
Si eres propietario: cómo alquilar sin garantía sin perder seguridad
- Filtra con documentos, no con intuición. Reporte crediticio, seis meses de movimientos bancarios y una llamada al propietario anterior cuestan una tarde y evitan un año de problemas.
- Pide fiador solidario y dilo por escrito. Sin la palabra «solidario», el fiador puede exigir que primero agotes los bienes del inquilino (beneficio de excusión, Código Civil, art. 1879); con ella, no (art. 1883.2).
- Firma en FUA o con firmas legalizadas y cláusula de allanamiento. Es la condición de la Ley 30933 para recuperar el inmueble ante notario. El contrato de alquiler actualizado 2026 trae las cláusulas; el modelo con cláusula de allanamiento futuro está listo en Word.
- Inventario fotográfico firmado. Sin garantía, el inventario es tu única prueba de daños; el acta de entrega y recepción lo ordena.
- Cobra por transferencia y declara. La cuenta fija prueba la mora y el pago del 5 % a SUNAT te deja un recibo (Formulario 1683) que ningún inquilino puede discutir.
Cuántos meses de garantía se pueden pedir cuando sí la hay, y qué pasa al devolverla, está en ¿cuántos meses de garantía puedo pedir a mi inquilino? y me tienen que devolver la garantía.
Si eres inquilino: cómo presentarte sin boletas
- Arma una carpeta: DNI, recibos por honorarios o declaraciones mensuales de los últimos seis meses, estados de cuenta, constancia de no adeudo del alquiler anterior y tu propio reporte crediticio impreso.
- Ofrece el fiador antes de que te lo pidan, con su DNI y una prueba de ingresos o de propiedad.
- Propón el contrato en FUA o con firmas legalizadas. Para el propietario es la señal de que no piensas quedarte sin pagar; para ti, un contrato con fecha cierta que prueba tu derecho.
- Negocia adelanto, no renuncia. Dos meses por adelantado en lugar de garantía es razonable; firmar una letra en blanco o una «transferencia en garantía» no lo es (¿me piden firmar la transferencia como garantía?).
- Exige recibo de cada pago y, si el dueño declara, el Formulario 1683: es tu comprobante.
Errores frecuentes al alquilar sin garantía ni boletas
- Confundir adelanto con garantía: el adelanto se aplica a la renta; la garantía se devuelve al final. Si el contrato no lo distingue, al terminar habrá discusión.
- Un fiador «de palabra» o sin la palabra solidario en el contrato.
- Contrato privado sin legalizar: te deja la vía judicial ordinaria, que tarda meses, en vez del desalojo notarial.
- Aceptar efectivo sin recibo: no hay prueba de pago ni de mora para ninguna de las dos partes.
- No pedir referencias: la llamada al arrendador anterior es el filtro más barato y el que más se omite.
Preguntas frecuentes
¿Se puede alquilar sin garantía en el Perú?
Sí. La garantía no es obligatoria por ley; es una condición que fija el propietario y que puede sustituirse por un fiador solidario, más meses adelantados y un contrato con cláusula de allanamiento futuro en FUA o con firmas legalizadas.
¿Puedo alquilar un departamento sin boletas de pago?
Sí, acreditando ingresos de otra forma: recibos por honorarios, declaraciones a SUNAT, estados de cuenta de seis meses o un fiador con planilla o inmueble. Un reporte crediticio limpio pesa tanto como las boletas para la mayoría de propietarios.
¿Qué es alquiler sin garantía con recibo de sueldo?
Es el caso del inquilino con planilla que no tiene el dinero de la garantía: el propietario suele aceptar el recibo de sueldo más un fiador solidario o un mes adicional de adelanto, y protege el resto con el contrato en FUA.
¿Cuánto adelanto puede pedir el propietario si no hay garantía?
No hay tope legal; se pacta. Lo habitual es uno o dos meses de renta por adelantado además del mes en curso. El contrato debe decir a qué meses se aplica cada pago.
¿Qué contrato protege al propietario que alquila sin garantía?
Uno en FUA o con firmas legalizadas ante notario, con cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso a la Ley 30933, cuenta bancaria de pago y fecha de pago con mora definida. Con eso el desalojo puede tramitarse ante notario en vez del juzgado.
¿El fiador tiene que firmar en la notaría?
Conviene que sí: su firma legalizada en el contrato o en la fianza solidaria da fecha cierta y evita que después niegue haber firmado. Debe decir expresamente que la fianza es solidaria.
Fuentes
- INEI — Perú: Comportamiento de los indicadores del mercado laboral a nivel nacional y en 27 ciudades, informe técnico del tercer trimestre de 2025 (noviembre de 2025): tasa de empleo informal 70,6 % (octubre 2024-setiembre 2025); 94,8 % en el área rural
- Código Civil (D. Leg. 295), arts. 1183 (la solidaridad no se presume), 1868 (fianza), 1879 y 1883 (beneficio de excusión y cuándo no procede) — edición oficial, gob.pe
- Ley 30933, Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial — Congreso de la República
- Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda (FUA y Registro Administrativo de Arrendamiento) — Congreso de la República
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