Pueblo Libre es de los distritos que mejor rinden en alquiler de Lima central: 6,7% bruto anual. Alquila a US$ 115 por m² al año y se compra a S/ 5.803 por m², una combinación difícil de igualar en la zona consolidada.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 115 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.105 al mes.
- Neto estimado: S/ 1.719 mensuales.
- Rentabilidad bruta: 6,7% anual, unos 14,9 años de recuperación.
Renta mensual por tipología en Pueblo Libre
El distrito tiene stock antiguo de metraje grande, así que las filas de 85 y 110 m² son más frecuentes que en otros distritos céntricos:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.458 | S/ 73 | S/ 194 | S/ 1.191 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.105 | S/ 105 | S/ 281 | S/ 1.719 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 2.753 | S/ 138 | S/ 367 | S/ 2.248 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 3.563 | S/ 178 | S/ 475 | S/ 2.910 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en Pueblo Libre, con renta estimada de S/ 2.105, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 25.266.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.263 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.105, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.263 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 20.635 al año, es decir unos S/ 1.719 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
El equilibrio que hace atractivo a Pueblo Libre
Es un distrito tranquilo, con buena conectividad hacia el centro, San Isidro y Magdalena, y con una vida de barrio que muchos inquilinos valoran. No tiene los precios de compra del eje costero, pero sí la demanda estable de quien trabaja en Lima central.
El resultado para el propietario es una renta razonable con vacancia corta y contratos que se renuevan. No es un distrito de rendimientos espectaculares por revalorización acelerada, sino de flujo constante.
Compara con el precio de compra en Pueblo Libre, con el precio del m² y con cómo es vivir en Pueblo Libre.
El detalle del stock antiguo
Muchos departamentos del distrito son grandes y antiguos. Para alquiler eso es un arma de doble filo: atraen a familias que buscan espacio, pero exigen inversión en instalaciones y suelen tener gastos de mantenimiento más altos.
Si el edificio no tiene ascensor, el tercer piso o más alto pierde una parte importante del público. Ajusta la renta esperada a esa realidad en lugar de sostenerla y acumular meses vacíos: con S/ 2.105 de renta, tres meses de vacancia son S/ 6.316 que no vuelven.
Ver también: cuánto cuesta alquilar un departamento en Surco? Rentas 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento grande en Pueblo Libre?
Un 110 m² se estima en S/ 3.563 mensuales según el indicador; los departamentos antiguos sin ascensor suelen quedar por debajo.
¿Conviene comprar en Pueblo Libre para alquilar?
Con 6,7% bruto es de las mejores relaciones renta/precio de Lima central, siempre que el edificio esté en buen estado.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en Pueblo Libre suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.105, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 105 al mes.
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Si estás mirando propiedades en Pueblo Libre, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Venta de Departamento de 2 Dormitorios en Pueblo Libre Limite con Jesus Maria…, OCASIÓN!!! DEPARTAMENTO AMPLIO Y BIEN UBICADO EN PUEBLO LIBRE 255m2 EN PARQUE y Vendo Departamento con Cochera 1er Piso Pueblo Libre. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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