San Isidro tiene el alquiler por m² más alto de Lima después de Barranco: US$ 143 anuales por m². Sobre un 2 dormitorios de 65 m² eso son unos S/ 2.618 al mes, y sobre un 110 m² —la tipología típica del distrito— alrededor de S/ 4.431.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 143 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.618 al mes.
- 3 dormitorios amplio (110 m²): cerca de S/ 4.431 al mes.
- Rentabilidad bruta: 6,3% anual.
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Renta mensual por tipología en San Isidro
El distrito concentra unidades grandes, así que las dos últimas filas son las que más se transan:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.813 | S/ 91 | S/ 242 | S/ 1.480 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.618 | S/ 131 | S/ 349 | S/ 2.138 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 3.424 | S/ 171 | S/ 457 | S/ 2.796 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 4.431 | S/ 222 | S/ 591 | S/ 3.618 |
Si estás del otro lado, el del inquilino: con la renta de referencia del BCRP (S/ 44 por m² al mes), 70 m² en San Isidro cuestan unos S/ 3.080 mensuales, y para que no pasen del 35 % de tus ingresos necesitas ganar unos S/ 8.800. Haz tu cuenta con tus metros en cuánto sueldo necesito para alquilar en San Isidro.
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en San Isidro, con renta estimada de S/ 2.618, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 31.417.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.571 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.618, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.571 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 25.657 al año, es decir unos S/ 2.138 mensuales en promedio.
El impuesto no es negociable, pero desde 2026 se declara en el mes en que efectivamente cobras (criterio de lo percibido, Ley 32430): si el inquilino se atrasa, lo declaras cuando te pague. La regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
La demanda corporativa y lo que implica
Buena parte del mercado de alquiler de San Isidro no lo mueven familias sino empresas: ejecutivos trasladados, contratos anuales pagados por la compañía, exigencia de departamento amoblado y estacionamiento. Eso tiene dos consecuencias para el propietario.
La primera es buena: el pago es puntual y el inquilino corporativo suele cuidar el inmueble. La segunda es exigente: piden estándar alto, ascensor en buen estado, seguridad y áreas comunes presentables. Un departamento antiguo sin actualizar compite mal en ese segmento por más que la ubicación sea excelente.
La rentabilidad bruta de 6,3% queda por encima de Miraflores, sobre todo porque el precio de compra por m² es algo menor. Compara con cuánto cuesta un departamento en San Isidro y con la rentabilidad del alquiler en Lima.
Cómo fijar el precio sin quedarte fuera de mercado
La tentación en San Isidro es publicar alto y esperar. El problema es que cada mes vacío se come el equivalente a un 8% del ingreso anual: en la tabla de arriba, un solo mes de más sin inquilino borra buena parte de lo que se gana pidiendo 10% más de renta.
Estima primero el valor del inmueble con el Valorizador Inmobiliario, ajusta por estado y amoblado, y publica dentro del rango. Si quieres el contexto del distrito, está en cómo es vivir en San Isidro y en el precio del m² en San Isidro.
Ver también: cuánto cuesta alquilar un departamento en Magdalena? Rentas 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento amoblado en San Isidro?
El amoblado se ubica por encima de la renta de referencia de la tabla, con la contrapartida de mayor desgaste y renovación periódica de mobiliario.
¿Es mejor alquilar a empresas o a particulares?
La empresa paga puntual y firma contratos largos, pero exige estándar alto y suele negociar mantenimiento y servicios dentro de la renta.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en San Isidro suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.618, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 131 al mes.
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Para ver qué hay disponible ahora mismo: propiedades en San Isidro.
Para el paso siguiente: qué revisar antes de entregar las llaves.
Si estás mirando propiedades en San Isidro, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Elegante Departamento en 1er piso - 2 dormt - cerca al malecon - 90mt, Se Vende Lindo Departamento en Av Petit Thouars- Remodelado,como Nuevo y Venta de Departamento de Estreno en San Isidro – en Pleno Centro Financiero. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a alquilar en San Isidro, del lado del propietario o del inquilino, estos son los pasos que te ahorran plata:
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