Magdalena del Mar alquila a US$ 116 por m² al año, con un precio de compra bastante por debajo del de Miraflores: la combinación da 6,2% de rentabilidad bruta. Un 2 dormitorios de 65 m² renta alrededor de S/ 2.124 mensuales.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 116 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.124 al mes.
- Neto estimado: S/ 1.741 mensuales.
- Rentabilidad bruta: 6,2% anual.
Renta mensual por tipología en Magdalena del Mar
El distrito se llenó de edificios nuevos con tipologías compactas, que son las que dominan la oferta de alquiler:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.470 | S/ 74 | S/ 191 | S/ 1.206 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.124 | S/ 106 | S/ 276 | S/ 1.741 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 2.777 | S/ 139 | S/ 361 | S/ 2.277 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 3.594 | S/ 180 | S/ 467 | S/ 2.947 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en Magdalena del Mar, con renta estimada de S/ 2.124, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 25.485.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.274 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.124, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.274 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 20.898 al año, es decir S/ 1.741 mensuales promedio.
El impuesto no es negociable y se declara aunque el inquilino se atrase: la regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
El inquilino que llega a Magdalena
Es, en buena medida, el que no llegó a Miraflores. Profesionales jóvenes y parejas que quieren la Costa Verde cerca, edificio moderno con ascensor y estacionamiento, y una renta que no se lleve la mitad del sueldo. La oferta nueva del distrito está diseñada exactamente para ese público.
Eso implica competencia: hay muchos departamentos parecidos disponibles al mismo tiempo. La diferencia entre colocar en dos semanas o en dos meses suele estar en el estado de entrega, en las fotos del aviso y en si incluyes o no el mantenimiento.
El precio de compra está en cuánto cuesta un departamento en Magdalena, y el contexto en cómo es vivir en Magdalena del Mar.
Cómo destacar en un mercado con mucha oferta parecida
- Entrega impecable: pintura fresca y limpieza profunda pagan más que cualquier descuento.
- Fotos con luz de día: el aviso compite en una grilla, no en una visita.
- Claridad en el mantenimiento: decir el monto exacto evita visitas que nunca iban a cerrar.
- Precio dentro del rango: publicar 10% por encima puede costar dos meses de vacancia, S/ 4.248 en este caso.
Publica con buenas fotos y ficha completa desde la página de publicación, y valida el rango con el Valorizador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar frente al mar en Magdalena?
Las unidades con vista al acantilado se alquilan por encima de la referencia de la tabla; el resto del distrito se mueve dentro de esos rangos.
¿Rinde más Magdalena o Miraflores?
Magdalena rinde 6,2% bruto frente a 5,7% de Miraflores, porque el precio de compra es menor.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en Magdalena del Mar suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en cuánto cobrar de garantía y mantenimiento.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.124, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 106 al mes.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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