El error de principiante no es elegir mal la propiedad: es no haber definido para qué la compra. Renta y reventa son estrategias distintas, con inmuebles distintos, zonas distintas y horizontes distintos. Comprar sin decidir cuál es la tuya lleva a un inmueble que no sirve del todo para ninguna.
Datos clave
- Primera decisión: renta o reventa. Definen inmueble, zona y plazo.
- Tres números: rendimiento bruto, rendimiento neto y punto de equilibrio.
- La vacancia se presupuesta: al menos un mes al año sin inquilino.
- Alquileres Lima +7,3% interanual y m² promedio S/ 6.886 (2026): los dos insumos de cualquier cálculo de rendimiento.
¿Renta o reventa?
| Criterio | Para renta | Para reventa |
|---|---|---|
| Tipo de inmueble | Pequeño, bien ubicado, fácil de alquilar | Con potencial de revalorización o mejora |
| Zona | Demanda estable de arrendamiento | Zona en transformación o con obra pública |
| Horizonte | Largo, flujo mensual | Medio, ganancia de capital |
| Riesgo principal | Vacancia y morosidad | Que la revalorización no ocurra |
| Trabajo requerido | Administración continua | Concentrado al comprar y al vender |
¿Qué tres números tengo que saber calcular?
El rendimiento bruto (renta anual / precio de compra), el rendimiento neto (renta anual menos impuesto, mantenimiento, vacancia y administración, dividido entre la inversión total incluidos los costos de compra) y el punto de equilibrio (cuántos meses de renta necesitas para recuperar lo que gastaste al comprar). El neto suele ser bastante menor que el bruto, y es el único que importa. El detalle está en cómo calcular el ROI.
¿Qué verifico antes de comprar?
Además de la partida registral y las cargas —que son innegociables—, tres cosas que los principiantes suelen omitir: el mantenimiento mensual del edificio, que se come el rendimiento; la demanda real de alquiler en la zona, verificable mirando cuánto tiempo llevan publicados los alquileres de la cuadra; y las restricciones del reglamento interno, porque hay edificios donde el alquiler corto está prohibido.
¿Por dónde empiezo?
Por un rango de precio realista y dos distritos que puedas visitar. Usa el buscador con filtros duros, contrasta valores con el Valorizador Inmobiliario y calcula el impuesto de una eventual venta con la calculadora de renta antes de comprometerte. Ver también primera inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto capital necesito para empezar?
Depende del producto y del apalancamiento. Lo importante es que la cuota no dependa de que el inmueble esté siempre alquilado.
¿Conviene comprar en planos para invertir?
Puede convenir por precio, con más riesgo de plazo. Ver planos o terminado.
¿Qué distritos rinden más en alquiler?
Ver distritos con mejor rendimiento.
¿Y si prefiero no administrar?
Existen alternativas de inversión indirecta. Ver crowdfunding inmobiliario.
¿Comprar para alquilar o para revender?
Ver la comparación en alquilar o revender.
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador y ventas 1S-2026 en Lima y Callao
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Invertir bien empieza por los números. Estas herramientas los dan:
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.