La permuta es el contrato en el que dos personas se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes, por ejemplo una casa por un departamento (Código Civil, art. 1602), y se rige por las reglas de la compraventa en lo que sean aplicables (art. 1603). Se formaliza con minuta y escritura pública e inscribiéndola en las dos partidas. Cada parte paga la alcabala del inmueble que recibe, y si hay dinero para igualar valores, el contrato es permuta cuando el valor del bien es igual o mayor que el del dinero (art. 1531). Es información general: cada caso lo evalúa un profesional.
Datos clave
- Definición: "los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes" (Código Civil, art. 1602).
- Reglas: las de la compraventa, en lo aplicable (art. 1603): cada parte responde como vendedor por lo que entrega.
- Con dinero de por medio: manda la intención de las partes; si no consta, es permuta si el valor del bien es igual o mayor que el del dinero, y compraventa si es menor (art. 1531).
- Alcabala: dos transferencias, dos impuestos; cada parte paga por lo que recibe, con su propio tramo no afecto de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Impuesto a la renta: la permuta es una enajenación (Ley del Impuesto a la Renta, art. 5), así que cada parte puede tener ganancia gravada.
¿Qué es una permuta de inmuebles?
Es un cambio: tú entregas tu inmueble y recibes el de la otra persona. No hay un precio en dinero como en la compraventa, sino dos bienes que se intercambian. El Código Civil le dedica solo dos artículos porque remite a la compraventa: cada permutante es, a la vez, vendedor de lo que entrega y comprador de lo que recibe.
Se usa en situaciones como estas: una familia que cambia una casa grande por un departamento más pequeño; dos propietarios que se mudan de ciudad y se intercambian las viviendas; el dueño de un terreno que lo entrega a una constructora a cambio de departamentos futuros. Este último caso tiene reglas propias y está en canje de terreno por departamentos y aportar tu terreno a un proyecto.
¿Y si los inmuebles no valen lo mismo?
Lo normal es que uno valga más y la diferencia se pague en dinero. El Código resuelve cómo calificar ese contrato: se atiende a "la intención manifiesta de los contratantes, independientemente de la denominación que se le dé", y si no consta, "el contrato es de permuta cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor" (art. 1531).
| Operación | Qué es | Por qué |
|---|---|---|
| Casa de S/ 400.000 por departamento de S/ 400.000 | Permuta | Solo hay bienes (art. 1602) |
| Casa de S/ 400.000 por departamento de S/ 300.000 + S/ 100.000 | Permuta | El bien (S/ 300.000) excede al dinero (S/ 100.000) |
| Casa de S/ 400.000 por un estacionamiento de S/ 40.000 + S/ 360.000 | Compraventa | El dinero es mayor que el bien (art. 1531) |
Fuente: Código Civil, arts. 1531, 1602 y 1603. Ejemplos ilustrativos sin considerar la intención declarada por las partes, que prevalece si consta.
El pago compensatorio debe figurar en el contrato, con su medio de pago. Además de ordenar la operación, es lo que permite que los valores declarados cuadren ante la municipalidad y la SUNAT.
¿Qué debe decir el contrato de permuta?
No existe un formato oficial. Como se aplican las reglas de la compraventa, la minuta sigue su estructura, pero en espejo:
- Identificación de las partes y de sus cónyuges si los inmuebles son bienes sociales.
- Los dos inmuebles con dirección, área y número de partida.
- El valor asignado a cada uno y, si existe, el pago compensatorio, su monto y medio de pago.
- Declaración de cargas: que ambos están libres de hipotecas, embargos y deudas, o cómo se cancelarán.
- Entrega de cada inmueble: fecha, estado y quién paga los tributos del año.
- Saneamiento: cada parte responde por evicción y vicios ocultos de lo que entrega, como un vendedor (Código Civil, arts. 1484 y 1485).
- Gastos de notaría y registro, y quién paga cada alcabala.
Una minuta tipo de internet rara vez cubre la doble estructura. Si vas a partir de algo, el modelo de compraventa de inmueble sirve como base para que un abogado lo convierta en permuta. Ver por qué no conviene copiar una minuta de internet.
¿Cuáles son los pasos?
- Revisa las dos partidas con una copia literal actualizada: titular, cargas y área. Ver qué revisar en una partida registral.
- Valoriza los dos inmuebles. Una tasación de cada uno evita discusiones y sustenta los valores que declararán.
- Firma la minuta redactada y autorizada por abogado.
- Paga cada alcabala en la municipalidad de cada inmueble, si corresponde. El notario pedirá los comprobantes.
- Firma la escritura pública ante notario.
- Inscribe en Sunarp la transferencia en cada partida y verifica con una nueva copia literal.
¿Qué impuestos y gastos tiene una permuta?
| Concepto | Quién lo paga | Cuánto | Fuente |
|---|---|---|---|
| Alcabala | Cada parte, por el inmueble que recibe | 3 % sobre el valor que exceda 10 UIT (S/ 55.000), con el autovalúo como piso | TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 21, 24 y 25 |
| Impuesto a la renta | Cada parte, por el inmueble que entrega, si hay ganancia gravada | Según su régimen y el costo de adquisición | Ley del Impuesto a la Renta, art. 5 |
| Inscripción en Sunarp | Según lo pactado | S/ 44,50 de calificación + 3 por mil del valor del acto si supera S/ 35.000, en cada partida | Sunarp, tasas 2026 (Anexo 1) |
| Notaría y minuta | Según lo pactado | Honorarios libres; pide cotización con los dos valores | DL 1049 |
UIT 2026: S/ 5.500 (D.S. 301-2025-EF). Montos de Sunarp según la Res. 228-2025-SUNARP/GG. El tratamiento del impuesto a la renta depende de cada contribuyente; confírmalo antes de firmar.
El ejemplo completo de las dos alcabalas, con pago compensatorio, está en alcabala en una permuta o dación en pago. Para la renta, usa la calculadora de impuesto a la renta con el valor del inmueble que entregas.
¿Qué riesgos tiene la permuta?
- Cargas ocultas: si uno de los inmuebles tiene hipoteca o embargo, esa carga sigue sobre el bien aunque cambie de dueño. Lo usual es cancelarla antes de firmar o pactar cómo se levanta.
- Valores irreales: declarar valores bajos para pagar menos alcabala expone a reliquidaciones y a problemas si luego hay que probar lo que se pagó.
- Bienes sociales: si alguno está casado y el inmueble es de la sociedad conyugal, deben intervenir ambos cónyuges.
- Entrega desigual: si una parte entrega y la otra no, se aplican las reglas de la compraventa: puedes exigir el cumplimiento o resolver el contrato. Ver resolución o rescisión de contrato.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Carmen tiene una casa en Arequipa valorizada en S/ 420.000 y Luis un departamento en Lima valorizado en S/ 350.000. Deciden cambiarlos y Luis paga a Carmen S/ 70.000 de diferencia.
- Es permuta: el departamento (S/ 350.000) vale más que el dinero (S/ 70.000).
- Carmen paga alcabala por el departamento: 3 % de S/ 295.000 (S/ 350.000 − S/ 55.000), es decir, S/ 8.850.
- Luis paga alcabala por la casa: 3 % de S/ 365.000, es decir, S/ 10.950.
- Cada uno revisa si tiene impuesto a la renta por el inmueble que entrega, y la transferencia se inscribe en las dos partidas.
Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real; los montos suponen que el valor pactado no es menor que el autovalúo.
Preguntas frecuentes
¿La permuta se puede hacer con un documento privado?
Es válida entre las partes, pero para inscribirla en Sunarp y quedar protegido frente a terceros necesitas escritura pública.
¿Se paga una o dos alcabalas en una permuta?
Dos: cada parte adquiere un inmueble y paga por el que recibe, con su propio tramo de 10 UIT.
¿Se puede permutar un inmueble hipotecado?
Se puede, pero la hipoteca sigue sobre el inmueble. Lo prudente es cancelarla antes de firmar o contar con el acuerdo del banco.
¿Se puede permutar un terreno por departamentos que aún no existen?
Sí, es una permuta de bien futuro, habitual en el canje con constructoras. Necesita cláusulas específicas sobre plazos y garantías.
¿Qué pasa si el inmueble que recibí tiene un vicio oculto?
Quien te lo entregó responde como vendedor por los vicios ocultos y la evicción (arts. 1484 y 1485, aplicables por el art. 1603).
¿Quién paga la notaría en una permuta?
Lo que pacten. Es común dividir los gastos comunes y que cada uno pague su alcabala y su inscripción. Ver quién paga qué en una compraventa.
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Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (alcabala, arts. 21 a 29) — gob.pe
- SUNAT, Informe 280-2006-SUNAT/2B0000: la permuta como enajenación (art. 5 de la Ley del Impuesto a la Renta)
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
- Decreto Legislativo 1049, del Notariado (compilado SPIJ-Minjus) — gob.pe
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026 — El Peruano
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a cambiar un inmueble por otro, conviene valorizar y revisar las dos partidas antes:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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