Los errores más caros al comprar el primer departamento no están en elegir mal el color de la cocina, sino en el dinero: elegir el crédito por la tasa y no por el costo total, alargar el plazo sin mirar los intereses, olvidar la alcabala y los gastos de cierre, y firmar sin revisar la partida ni las deudas del edificio. En un crédito de S/ 320.000, un punto más de tasa cuesta unos S/ 44.000 en 20 años.
Datos clave
- S/ 44.400: intereses de más por pagar 8,8% en lugar de 7,8% en S/ 320.000 a 20 años.
- S/ 91.300: intereses de más por llevar ese mismo crédito de 20 a 25 años.
- S/ 10.350: alcabala de un departamento de S/ 400.000 (3% sobre lo que supera S/ 55.000).
- 7,47%: TEA hipotecaria promedio en soles de la banca en agosto de 2026 (BCRP, serie PN07848NM). Los cálculos de este artículo usan 7,8%, la tasa promedio a fines de julio de 2026 (Scotiabank vía RPP). El dato de cada banco, al día: tasas de crédito hipotecario hoy por banco.
Error 1: comparar bancos por la tasa y no por la TCEA
La tasa de interés no incluye seguros ni comisiones. La TCEA sí. Dos ofertas con la misma tasa pueden terminar en cuotas distintas por el seguro de desgravamen. Costo: en S/ 320.000 a 20 años, pasar de 7,8% a 8,8% sube la cuota de S/ 2.585 a S/ 2.770 y los intereses totales en unos S/ 44.400. Lee qué es la TCEA.
Para ver en qué momento de la compra entra esto, revisa la guía completa para comprar una vivienda en el Perú.
Error 2: alargar el plazo solo para bajar la cuota
Pasar de 20 a 25 años baja la cuota, pero te hace pagar mucho más. Costo:
| Plazo (S/ 320.000 al 7,8%) | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | S/ 2.973 | S/ 215.100 |
| 20 años | S/ 2.585 | S/ 300.300 |
| 25 años | S/ 2.372 | S/ 391.600 |
Cálculo de EximiaHaus con cuota francesa y TEA de 7,8% (tasa promedio a julio de 2026, Scotiabank vía RPP), sin seguros.
Error 3: juntar solo la cuota inicial
A la inicial se suman la alcabala, la notaría, el registro, la tasación y la mudanza. Costo: solo la alcabala de un departamento de S/ 400.000 es S/ 10.350. Si no la tenías prevista, terminas en un préstamo personal caro. Calcúlala antes con la calculadora de alcabala y revisa qué gastos hay además del precio.
Error 4: vaciar el fondo de emergencia
Poner todo el ahorro en la inicial te deja sin colchón para el primer imprevisto. Costo: un atraso de cuota genera intereses moratorios y puede afectar tu calificación en la central de riesgos. Ver qué pasa si te atrasas en una cuota.
Error 5: no revisar la partida registral
La partida dice quién es el dueño, cuánto mide y si hay hipotecas, embargos o cargas. Costo: puede ser la operación entera. Revisa qué revisar antes de firmar la minuta.
Error 6: no preguntar por la deuda de mantenimiento
Las deudas de mantenimiento pueden seguir al departamento. Costo: los meses adeudados más las cuotas extraordinarias aprobadas antes de tu compra. Pide una constancia de no adeudo a la administración. Ver comprar con deuda de mantenimiento.
Error 7: comprar en planos sin cláusulas de protección
La compra en planos es mayoritaria en Lima, pero trae riesgos de retraso y de cambios. Costo: meses de alquiler extra mientras esperas la entrega y, en el peor caso, la inicial comprometida. Las cláusulas están en Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega).
Error 8: no mirar el gasto mensual completo
La cuota no es el único pago. Se suman seguros, mantenimiento, predial y arbitrios. Costo: en un edificio con áreas sociales, el mantenimiento puede sumar S/ 400 a S/ 800 al mes: ver cuánto se paga de mantenimiento.
Error 9: recibir el departamento sin revisarlo
Fallas de acabados, filtraciones o instalaciones se reclaman mejor antes de firmar el acta. Costo: reparaciones que pagas tú si aceptaste sin observaciones. Usa el checklist de entrega.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el error más caro?
Casi siempre el del crédito: un punto de tasa o cinco años más de plazo cuestan decenas de miles de soles.
¿Cuánto dinero necesito además de la inicial?
Como mínimo la alcabala (si el precio supera S/ 55.000) y los gastos de notaría, registro y tasación, más la mudanza.
¿Conviene revisar mi reporte crediticio antes de ir al banco?
Sí. Una deuda olvidada o un error en el reporte puede bajar tu oferta o frenar la aprobación.
¿Puedo reducir el costo del crédito después?
Sí, con pagos anticipados. Lee si conviene reducir plazo o cuota.
¿Hay una guía completa para el primer departamento?
Sí: la guía para comprar el primer departamento a los 30.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en la guía de cómo se compra una casa paso a paso.
Fuentes
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y tasa hipotecaria promedio de 7,8%
- El Peruano — Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500
- SBS — Comparativo de tasas de crédito hipotecario
- TUO del Reglamento de la Ley 27157, DS 035-2006-VIVIENDA — bienes y servicios comunes
Cómo te ayuda EximiaHaus
Tu primera compra es la que más se beneficia de una segunda mirada:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
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