Metro de Lima: cuánto suben los precios

La Línea 3 quedó fuera del Plan Nacional de Infraestructura 2026-2031 y el Ejecutivo buscó reincorporarla vía asociación público-privada. Qué significa para los precios de las zonas por donde pasaría y cómo no pagar hoy una plusvalía que aún no existe.

La Línea 3 del Metro de Lima y Callao quedó fuera del Plan Nacional de Infraestructura 2026-2031 por no cumplir las condiciones mínimas para su ejecución, y en abril de 2026 el Gobierno anunció que preparaba un decreto supremo para incorporarla a la cartera de asociaciones público-privadas priorizadas, con una inversión estimada de S/ 36.000 millones. El proyecto conectaría más de una decena de distritos, desde Comas hasta San Juan de Miraflores. Para el mercado inmobiliario, la pregunta no es si la obra sería transformadora —lo sería—, sino cuánto de eso conviene pagar hoy. Si el predio está en la ruta de una obra pública, el decreto legislativo 1726 regula la expropiación en bloque y el justiprecio.

Datos clave

Línea 3: excluida del Plan Nacional de Infraestructura 2026-2031 por no cumplir condiciones mínimas.
Abril de 2026: anuncio de un decreto supremo para incorporarla a la cartera de APP priorizadas.
Inversión estimada: alrededor de S/ 36.000 millones.
Trazo: más de una decena de distritos, de Comas a San Juan de Miraflores; íntegramente subterránea.
Mecanismo en evaluación: palanca inmobiliaria y esquemas de APP para destrabar las Líneas 3 y 4.

¿Cuánto sube el precio cerca de una estación de metro?

La evidencia internacional y la experiencia peruana con la Línea 1 apuntan en la misma dirección: la cercanía a una estación en operación mejora el valor y, sobre todo, la liquidez del inmueble. Pero el efecto tiene una condición que se olvida seguido: se materializa cuando la estación funciona, no cuando se anuncia.

Entre el anuncio y la operación pueden pasar años —o puede no pasar nada—. Quien compra al precio del anuncio financia con su dinero una expectativa cuyo riesgo asume solo.

Etapa del proyecto	Efecto típico en precios	Riesgo para el comprador
Anuncio o estudio	Expectativa; algunos vendedores ya la cobran	Alto: el proyecto puede no ejecutarse
Adjudicación y contrato	Se consolida la expectativa	Medio: plazos pueden estirarse
Obra en ejecución	Alza más firme; molestias temporales	Medio-bajo
Estación en operación	Efecto pleno sobre valor y liquidez	Bajo

Elaboración propia con base en el estado del proyecto de la Línea 3 reportado en 2026 (exclusión del PNI 2026-2031 y gestiones para su incorporación a la cartera de APP).

¿Qué hacer si el vendedor ya cobra la plusvalía futura?

Negociar con datos. Pregunta concretamente: ¿existe contrato adjudicado?, ¿hay decreto que incorpore el proyecto a la cartera priorizada?, ¿hay cronograma de obra? Si la respuesta es "está en gestión", entonces lo que se está vendiendo es una expectativa, y una expectativa no se paga al precio de un hecho.

Compara además con lo que dice el mercado hoy en esa misma zona. Un contraste rápido con comparables reales —lo que hace el Valorizador Inmobiliario— suele ser suficiente para ubicar cuánto de "futuro" hay incorporado en el precio pedido.

¿Y la Línea 1 y la Línea 2?

Son el contraejemplo útil. Donde hay servicio operando, el efecto sobre demanda y precios es verificable y ya está incorporado en los valores. Ahí la decisión es más simple: pagas por una ventaja que existe. Sobre esto escribimos en la Línea 2 del Metro y los precios de vivienda y en cómo anticipar la plusvalía por obras públicas.

¿Conviene comprar pensando en el metro?

Como factor complementario, sí. Como razón principal, no. Una vivienda debe funcionar por sus propios méritos —ubicación, producto, precio, servicios actuales— y la infraestructura futura debería ser un extra que, si llega, mejora el resultado. Comprar un inmueble que solo tiene sentido si se ejecuta una obra postergada es asumir un riesgo de proyecto público con dinero de familia.

Preguntas frecuentes

¿En qué situación está la Línea 3 del Metro de Lima?

Quedó fuera del Plan Nacional de Infraestructura 2026-2031 por no cumplir las condiciones mínimas, y en abril de 2026 se anunció un decreto supremo para incorporarla a la cartera de asociaciones público-privadas priorizadas.

¿Cuánto costaría la Línea 3?

La inversión estimada difundida en 2026 es de alrededor de S/ 36.000 millones, para un trazo íntegramente subterráneo que conectaría más de una decena de distritos.

¿Sube el precio de las viviendas cerca del metro?

El efecto documentado se consolida cuando la estación entra en operación, mejorando valor y liquidez. En etapa de anuncio, lo que existe es expectativa, con riesgo de que el proyecto se postergue.

¿Debo pagar más por un departamento sobre el trazo proyectado?

Solo si el precio sigue siendo razonable frente a comparables actuales de la zona. Pagar hoy la plusvalía de una obra sin contrato ni cronograma traslada todo el riesgo al comprador.

¿Qué distritos conectaría la Línea 3?

Su trazo proyectado recorre más de una decena de distritos, desde Comas hasta San Juan de Miraflores.

Seguir leyendo

Si estás pensando en venderla, conviene leer antes los pasos para vender una propiedad en el Perú.

Fuentes

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