Caso práctico: el inquilino dejó de pagar y el desalojo notarial con FUA

El inquilino de Miguel deja de pagar. Como el contrato se firmó con el FUA, con cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento a la Ley 30933 y cuenta de abono, Miguel espera a que se configure la causal, envía la carta notarial y presenta la solicitud ante notario. El inquilino tiene 5 días hábiles para oponerse; el juez de paz letrado ordena el lanzamiento en 3 días hábiles y la Policía apoya en 2. El tramo notarial y de lanzamiento se reporta entre 15 y 51 días. Lo decisivo se hizo el día de la firma, no el día del impago.

Caso ilustrativo: los nombres y montos son hipotéticos. Las cifras de costos, tasas y plazos salen de los artículos del blog que se citan en cada paso. Es información general: cada caso real lo debe revisar un profesional.

El paso judicial, con petitorio, fundamentos y anexos: modelo de demanda de desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato.

¿Cuál era la situación?

Miguel alquila un departamento de su propiedad, inscrito en Sunarp, en S/ 2.500 al mes. Cuando lo alquiló, un conocido le sugirió usar el Formulario Único de Arrendamiento (FUA): lo firmaron ante una notaría con convenio con el Fondo MIVIVIENDA, que lo registró en el RAV, y dejaron pactada la cuenta bancaria de abono. Antes de firmar, Miguel revisó el historial crediticio del postulante. Un año después, el inquilino perdió su empleo y dejó de pagar.

Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.

¿Qué pasos siguió y cuánto tomó cada uno?

1. No actuó por su cuenta. No cambió la cerradura ni cortó la luz: eso lo habría expuesto a responsabilidad civil e incluso penal. Ver ¿puedo cortarle la luz al inquilino?
2. Esperó la causal completa. Un mes y medio de mora no habilita la vía; el FUA fija dos meses consecutivos. Mientras tanto intentó un acuerdo de pago, sin renunciar a nada.
3. Envió la carta notarial con el estado de la cuenta de abono, partiendo del modelo de carta notarial de requerimiento de pago.
4. Presentó la solicitud ante un notario de la provincia del inmueble, con el FUA y la carta. El notario notificó al inquilino.
5. El inquilino no acreditó ninguna de las tres defensas posibles: renovación con la misma formalidad, pago en la cuenta pactada o incumplimiento de las formalidades. El notario remitió el expediente al juez, que ordenó el lanzamiento.
6. Recuperó el inmueble con apoyo policial. La deuda de renta la reclamó aparte.

¿Cuánto le costó el impago, en total?

La cuenta que casi nadie hace es la de los meses sin cobrar: con S/ 2.500 de renta, solo los dos meses que tarda en configurarse la causal ya suman S/ 5.000 que no vuelven, antes de sumar la carta notarial, los honorarios y el tiempo del procedimiento, como calculamos en cuánto cuesta y cuánto demora un desalojo. A eso se agregan el mantenimiento, los arbitrios y el predial que Miguel siguió pagando. Frente a eso, revisar el historial del postulante cuesta S/ 7,90 en nuestro reporte crediticio, según el mismo artículo sobre por qué fracasa el desalojo notarial.

¿Qué errores evitó?

• Firmar un contrato privado sin las cláusulas. Es el primer motivo de fracaso: sin escritura pública o FUA, la vía notarial no está disponible y queda el juicio.
• Cobrar en efectivo. El notario solo toma en cuenta los depósitos en la cuenta pactada; sin cuenta, no hay cómo acreditar la causal.
• Iniciar antes de tiempo. Con la causal incompleta, la solicitud se cae.
• Aceptar un pago tardío como si borrara todo. Pagar después de la carta no borra la causal, aunque las partes pueden acordar terminar el trámite.

Si Miguel hubiera firmado un contrato con firmas legalizadas, sin escritura ni FUA, le habría quedado el desalojo judicial con cláusula de allanamiento (art. 594 del Código Procesal Civil), sin plazo predecible. Qué vía te corresponde según tu contrato lo explica la guía de desalojo de inquilinos en el Perú

Guías, herramientas y modelos para tu caso

• Checklist para alquilar tu inmueble, para la próxima vez.
• Modelo de carta notarial de resolución y reconocimiento de deuda, si llegan a un acuerdo.
• El paso a paso general: mi inquilino no paga el alquiler y desalojo de inquilinos en Perú.
• Para saber qué vía te corresponde a ti: el asistente ¿qué desalojo me corresponde?
• Para cobrar la deuda: registro de deudores judiciales morosos.
• Antes de alquilar: reporte crediticio antes de alquilar.

Preguntas frecuentes

¿Con cuántos meses de impago se puede iniciar el desalojo notarial?

Con el FUA, dos meses consecutivos. Si el contrato no fija el plazo de incumplimiento, rige el artículo 1697 del Código Civil: el mes impago más otro mes y quince días.

¿Sirve un contrato con firmas legalizadas para el desalojo notarial?

No, con la ley vigente. La Ley 30933 exige escritura pública o FUA; el contrato con firmas legalizadas sirve para el desalojo judicial con allanamiento.

¿Qué puede alegar el inquilino?

Solo tres cosas: que el contrato se renovó con la misma formalidad, que pagó en la cuenta pactada o que no se cumplieron las formalidades de la ley. Tiene 5 días hábiles para hacerlo.

¿El notario desaloja?

No. El notario constata la causal; el juez de paz letrado ordena el lanzamiento y la Policía presta apoyo para ejecutarlo.

¿Puedo cambiar la chapa si el inquilino no paga?

No. Hacerlo por tu cuenta te expone a responsabilidad civil e incluso penal, aunque el inquilino esté en falta.

Fuentes

• Ley 30933, procedimiento especial de desalojo con intervención notarial — El Peruano
• Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), D. Leg. 1177 — Fondo MIVIVIENDA
• Registrar contrato de alquiler en el RAV — Fondo MIVIVIENDA en gob.pe
• MINJUSDH explica cómo proceder legalmente ante un inquilino moroso — Ministerio de Justicia (31/10/2024)
• Código Civil, arts. 1681, 1697 y 1704 — edición oficial en gob.pe