Mapa del precio del m² en Lima y el Callao
Toca un distrito o una zona para ver cuánto cuesta el metro cuadrado de un departamento, cuánto se paga de alquiler, qué rentabilidad bruta deja y cómo ha cambiado. Cada cifra dice de dónde sale: el dato oficial del BCRP, el precio de oferta de los avisos publicados en EximiaHaus o, donde aún no hay precio de mercado, el valor arancelario oficial del terreno.
Datos actualizados el (BCRP, primer trimestre de 2026; avisos del portal, actualizados a diario; valor arancelario 2026)
Tabla completa: precio del m² por distrito
Los mismos datos del mapa. BCRP: T1-2026, departamentos, precio de oferta; soles con S/ 3,387 por dólar; alquiler derivado (precio ÷ PER ÷ 12). Avisos: mediana de los departamentos activos publicados en EximiaHaus, sin atípicos, solo con muestra suficiente. Arancelario: valor oficial del terreno (MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15), mediana de los valores por vía de cada distrito; no es precio de mercado.
| Distrito | Zona | Venta US$/m² | Venta S//m² | Alquiler US$/m² al mes | Rentabilidad bruta | Variación anual | Fuente | Arancelario (S/ por m² de terreno) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| San Isidro | Lima Top | US$ 2.605 | S/ 8.821 | US$ 13,0 | 6,0 % | +21,5 % | BCRP (oficial) | S/ 704 |
| Barranco | — | US$ 2.556 | S/ 8.655 | US$ 12,5 | 5,9 % | +7,6 % | BCRP (oficial) | S/ 388 |
| Miraflores | Lima Top | US$ 2.464 | S/ 8.345 | US$ 11,6 | 5,6 % | +10,5 % | BCRP (oficial) | S/ 708 |
| Jesús María | Lima Moderna | US$ 2.103 | S/ 7.122 | US$ 10,0 | 5,7 % | +20,3 % | BCRP (oficial) | S/ 584 |
| San Borja | Lima Top | US$ 2.099 | S/ 7.108 | US$ 9,9 | 5,7 % | +7,9 % | BCRP (oficial) | S/ 384 |
| Magdalena del Mar | Lima Moderna | US$ 1.986 | S/ 6.727 | US$ 10,8 | 6,5 % | +14,8 % | BCRP (oficial) | S/ 555 |
| Lince | Lima Moderna | US$ 1.894 | S/ 6.414 | US$ 10,5 | 6,6 % | +3,1 % | BCRP (oficial) | S/ 548 |
| Pueblo Libre | Lima Moderna | US$ 1.875 | S/ 6.350 | US$ 9,2 | 5,9 % | +13,4 % | BCRP (oficial) | S/ 319 |
| Surquillo | — | US$ 1.856 | S/ 6.287 | US$ 10,3 | 6,7 % | +7,2 % | BCRP (oficial) | S/ 327 |
| Surco | Lima Top | US$ 1.818 | S/ 6.158 | US$ 8,3 | 5,5 % | +6,6 % | BCRP (oficial) | S/ 378 |
| San Miguel | Lima Moderna | US$ 1.637 | S/ 5.545 | US$ 7,8 | 5,7 % | +15,5 % | BCRP (oficial) | S/ 324 |
| La Molina | Lima Top | US$ 1.510 | S/ 5.115 | US$ 8,1 | 6,4 % | +4,1 % | BCRP (oficial) | S/ 264 |
| Ancón | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 27 |
| Ate | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 145 |
| Bellavista | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 366 |
| Breña | Lima Centro | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 345 |
| Callao | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 154 |
| Carabayllo | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 103 |
| Carmen de la Legua Reynoso | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 187 |
| Cercado de Lima | Lima Centro | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 451 |
| Chaclacayo | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 183 |
| Chorrillos | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 85 |
| Cieneguilla | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 85 |
| Comas | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 105 |
| El Agustino | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 139 |
| Independencia | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 126 |
| La Perla | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 232 |
| La Punta | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 392 |
| La Victoria | Lima Centro | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 318 |
| Los Olivos | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 201 |
| Lurigancho-Chosica | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 85 |
| Lurín | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 100 |
| Mi Perú | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 93 |
| Pachacámac | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 88 |
| Pucusana | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 69 |
| Puente Piedra | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 59 |
| Punta Hermosa | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 178 |
| Punta Negra | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 106 |
| Rímac | Lima Centro | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 240 |
| San Bartolo | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 198 |
| San Juan de Lurigancho | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 93 |
| San Juan de Miraflores | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 112 |
| San Luis | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 333 |
| San Martín de Porres | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 128 |
| Santa Anita | Lima Este | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 159 |
| Santa María del Mar | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 458 |
| Santa Rosa | Lima Norte | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 105 |
| Ventanilla | Callao | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 59 |
| Villa El Salvador | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 74 |
| Villa María del Triunfo | Lima Sur | — | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 84 |
| Zona | Venta US$/m² | Venta S//m² | Alquiler US$/m² al mes | Rentabilidad bruta | Cálculo | Arancelario (S/ por m² de terreno) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lima Top | US$ 2.099 | S/ 7.109 | US$ 10,2 | 5,8 % | Promedio simple de 5 de 5 distritos con dato BCRP | S/ 384 |
| Lima Moderna | US$ 1.899 | S/ 6.432 | US$ 9,7 | 6,1 % | Promedio simple de 5 de 5 distritos con dato BCRP | S/ 548 |
| Lima Centro | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 332 |
| Lima Norte | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 105 |
| Lima Este | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 142 |
| Lima Sur | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 100 |
| Callao | — | — | — | — | Sin datos suficientes | S/ 187 |
Límites: © colaboradores de OpenStreetMap (ODbL). Precios: BCRP y avisos de EximiaHaus. Valor arancelario: MEF.
Todo sobre cada distrito en una página (precios, zonas, avisos y agentes): San Isidro · Barranco · Miraflores · Jesús María · San Borja · Magdalena del Mar · Lince · Pueblo Libre · Surquillo · Surco · San Miguel · La Molina · Cercado de Lima · Carabayllo · Comas · Chorrillos · Huaral · Ate · Cañete · Los Olivos · Bellavista · Breña · San Martín de Porres.
Avisos activos, demanda y proyectos por distrito, al día: Mapa en vivo del mercado de Lima: precios, avisos y demanda por distrito
Cómo leer el mapa
Cada distrito se pinta según la capa que elijas: precio de venta por m², alquiler mensual por m², rentabilidad bruta o variación anual. Cuanto más oscuro el color, más alto el valor. La escala está pensada para leerse también si confundes el rojo y el verde.
El azul liso es dato oficial del BCRP. El azul con rayas diagonales es el precio de oferta de los avisos publicados en EximiaHaus, que no es un precio de cierre. Nunca mezclamos las dos fuentes en un mismo número ni en un promedio.
En verde, con su propia escala, van los distritos que todavía no tienen precio de mercado: se pintan con su valor arancelario oficial del terreno, que fija el Ministerio de Economía y Finanzas para el predial y otros trámites. No es un precio de venta y no se compara con el azul. El gris queda para lo que no tiene ningún dato publicado.
Debajo del mapa está la tabla completa, con los mismos valores, para compararlos de un vistazo o citarlos.
De dónde salen los datos
BCRP (oficial): el Banco Central de Reserva del Perú publica cada trimestre el precio de venta por m² de departamentos en 12 distritos de Lima: San Isidro, Barranco, Miraflores, Jesús María, San Borja, Magdalena del Mar, Lince, Pueblo Libre, Surquillo, Surco, San Miguel y La Molina. Son precios de oferta en dólares corrientes. Los valores en soles son los de nuestra guía de precios del m² por distrito, convertidos con el tipo de cambio promedio del trimestre.
Avisos (EximiaHaus): para los demás distritos calculamos la mediana del precio por m² de los departamentos activos publicados en el portal, en venta o en alquiler. Solo mostramos la cifra cuando el distrito reúne una muestra suficiente de avisos de la misma operación y tipo, después de quitar los valores atípicos con el método del rango intercuartílico. Es un precio pedido por el anunciante, no el precio al que se cerró la operación.
Alquiler y rentabilidad bruta
El BCRP no publica el alquiler por m² de cada distrito, pero sí el PER: cuántos años de alquiler equivalen al precio de venta. Con esas dos series oficiales derivamos el alquiler mensual por m² (precio del m² ÷ PER ÷ 12) y la rentabilidad bruta (100 ÷ PER), igual que en nuestro estudio de cuántos años de alquiler cuesta un departamento.
En los distritos con datos de avisos, el alquiler es la mediana de los avisos de alquiler y la rentabilidad solo aparece si también hay muestra suficiente de venta en el mismo distrito. La rentabilidad bruta no descuenta impuestos, mantenimiento ni meses sin inquilino: para la neta usa la calculadora de rentabilidad.
Evolución y variación anual
La variación anual compara el último trimestre publicado por el BCRP con el mismo trimestre del año anterior, en dólares. Al tocar un distrito con dato oficial verás su serie trimestral desde 2013. Para los distritos con datos de avisos no mostramos evolución: los avisos no tienen todavía un historial largo y estable que permita medirla con rigor. La evolución del promedio de los 12 distritos, trimestre a trimestre y con base 100 en 2024, está en el Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima.
Valor arancelario del terreno
El valor arancelario es el valor oficial por metro cuadrado de terreno, fijado vía por vía, que usan las municipalidades para el autovalúo y el impuesto predial, y que sirve de referencia en la alcabala y en otros trámites. Para 2026 lo aprobó el Ministerio de Economía y Finanzas con la R.M. N.° 514-2025-EF/15, del 29 de octubre de 2025; desde el Decreto Legislativo 1557 ya no lo aprueba el Ministerio de Vivienda. Lo explicamos en qué es el valor arancelario y cómo consultarlo.
Para cada distrito mostramos la mediana de los valores por vía de los planos oficiales, en soles por m² de terreno, y el rango en que cae la mitad de sus vías. Los planos se publican como dibujos, sin texto que se pueda copiar, así que las cifras se leen con reconocimiento óptico de caracteres y se asignan a cada distrito por su ubicación; revisamos a mano una muestra de cinco distritos contra los planos. Es un valor del suelo con fines tributarios: suele quedar muy por debajo del precio de mercado y no dice cuánto cuesta un departamento.
Vista por zonas
Las zonas siguen la clasificación de nuestra guía de zonas de Lima: Lima Top, Lima Moderna, Lima Centro, Lima Norte, Lima Este, Lima Sur y el Callao. Barranco y Surquillo no se asignan a ninguna porque, según el estudio, caen en Lima Top o en Lima Moderna.
El valor de una zona se calcula siempre dentro de una sola fuente y lo indicamos: en Lima Top y Lima Moderna es el promedio simple de sus distritos con dato del BCRP; en las demás zonas, la mediana de los avisos de toda la zona, con la misma regla de muestra suficiente. Ojo: el BCRP publica sus propios promedios de «Sector Alto» y «Sector Medio», que agrupan distritos distintos y por eso no coinciden con nuestras zonas.
Base legal y fuentes
- BCRP — Precio de venta de departamentos por distrito, US$ corrientes por m² (series PD17459PQ a PD17468PQ, PD37957PQ y PD37958PQ), T1-2026
- BCRP — Indicador precio de venta/alquiler anual (PER) por distrito (series PD41940PQ a PD41952PQ), T1-2026
- BCRP — Precio por m² de departamentos, promedio de 12 distritos (series PD37944PQ y PD37946PQ), T1-2026
- EximiaHaus — Mediana del precio de oferta por m² de los departamentos activos publicados en el portal (se recalcula cada día)
- MEF — R.M. N.° 514-2025-EF/15, valores arancelarios de terrenos urbanos para el ejercicio fiscal 2026 (planos prediales de Lima y el Callao)
- Límites distritales: © colaboradores de OpenStreetMap, disponibles bajo la licencia ODbL
Preguntas frecuentes
- ¿Cuál es el distrito más caro por m² en Lima?
- Entre los 12 distritos que mide el BCRP, San Isidro tiene el precio de venta por m² de departamentos más alto en el primer trimestre de 2026 (US$ 2.605), seguido de Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464). El más bajo de los 12 es La Molina (US$ 1.510).
- ¿Qué significan los distritos en verde?
- Son distritos que todavía no tienen precio de mercado en el mapa: el BCRP solo mide 12 distritos y los avisos solo cuentan con una muestra suficiente. Para que no queden vacíos, se pintan con su valor arancelario oficial del terreno (MEF, 2026), en una escala verde propia. Es un valor fiscal del suelo, no el precio de venta de un departamento.
- ¿Qué es el valor arancelario y para qué sirve?
- Es el valor oficial del metro cuadrado de terreno que fija el Ministerio de Economía y Finanzas para cada vía, con fines tributarios. Las municipalidades lo usan para el autovalúo y el impuesto predial, y es referencia en la alcabala y en trámites municipales. No es un precio de mercado: en una compraventa se suele pagar bastante más.
- ¿El precio del mapa es el precio al que se vende?
- No. Tanto la serie del BCRP como los avisos son precios de oferta, es decir, lo que se pide. El precio final de una compraventa suele negociarse y depende del inmueble concreto: piso, antigüedad, vista, estacionamiento y estado.
- ¿Cada cuánto se actualiza?
- Los datos del BCRP se actualizan cada trimestre, cuando el banco publica el trimestre nuevo (el primer trimestre de 2026 se publicó el 31 de julio de 2026). Las medianas de avisos se recalculan cada día.
- ¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta?
- En los 12 distritos del BCRP es 100 ÷ PER, el indicador oficial de cuántos años de alquiler equivalen al precio. Por ejemplo, un PER de 16,7 años equivale a una rentabilidad bruta del 6,0 % al año. No descuenta impuestos, mantenimiento ni meses sin inquilino.
- ¿Puedo usar estos datos en mi web o en una nota?
- Sí, citando la fuente: «BCRP, series de precios de venta de departamentos, T1-2026» para los datos oficiales, o «EximiaHaus, mediana de avisos publicados» para los de avisos, con un enlace a esta página.
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