¿Cómo comprar una casa sin crédito hipotecario en el Perú? Las alternativas reales y sus riesgos (2026)

Sí se puede comprar una casa sin crédito hipotecario en el Perú, y hay siete formas de hacerlo: pagar al contado con ahorro propio (incluido el retiro del 25 % de la AFP y la CTS), que el vendedor o la constructora financien el saldo con una hipoteca a su favor o con reserva de propiedad (Código Civil, arts. 1097 y 1583), alquilar con opción de compra o tomar un leasing de vivienda (D. Leg. 1177), pedir un préstamo con garantía sobre un inmueble que ya tengas, comprar en remate judicial o comprar primero una parte del inmueble. Lo que ninguna de ellas elimina es el precio: con el m² de departamento en S/ 6.916 en promedio en 12 distritos de Lima (BCRP, primer trimestre de 2026), un departamento de 70 m² ronda los S/ 484.000, y sin banco ese dinero sale del ahorro o de un financiamiento que cuesta más y protege menos que una hipoteca bancaria. Esta guía compara las vías con sus requisitos, costos y riesgos; si el problema es solo la inicial, ¿puedo comprar una casa sin cuota inicial? resuelve ese caso con el Bono del Buen Pagador y la AFP.

Las siete vías, en una tabla

Vía 1: pagar al contado con ahorro, AFP y CTS

Es la única que no cuesta intereses. El retiro del 25 % de la AFP tiene una condición que sorprende: se transfiere al banco, para la inicial de un crédito hipotecario o para amortizarlo, no al vendedor; sin crédito, no aplica. La CTS sí es de libre disposición y puede ir a la compra. Cuánto se puede retirar, en qué plazo y con qué requisitos está en retiro del 25 % de la AFP y uso de la CTS para comprar casa; para planificar el ahorro, cuánto debo ahorrar al mes. Al contado, nadie te obliga a revisar títulos: hazlo igual con el checklist legal antes de firmar la minuta y paga con cheque de gerencia o transferencia (bancarización: cómo se paga legalmente una casa).

Vía 2: que el vendedor financie el saldo

Es la forma más antigua de comprar sin banco y la que más contratos mal hechos produce. El esquema: inicial (20 a 40 %) y el resto en cuotas al vendedor, con interés pactado. Lo que convierte esto en una compra segura es la garantía del saldo, y hay tres: hipoteca a favor del vendedor sobre el mismo inmueble que compras (art. 1097: la hipoteca garantiza cualquier obligación), reserva de propiedad hasta pagar todo o una parte (art. 1583: tú ocupas y asumes el riesgo, pero la propiedad se transfiere al completar el pago) y condición resolutoria expresa inscrita. Desde el lado del vendedor lo explica ¿cómo aseguro el saldo si vendo en cuotas?; desde el tuyo, compraventa con reserva de propiedad. Los modelos están listos: compraventa a plazos y minuta de compraventa con hipoteca. Inscribe siempre: una compra a plazos sin inscribir es la receta de la doble venta.

Vía 3: alquiler con opción de compra y leasing de vivienda

En el alquiler con opción de compra pagas una renta y tienes derecho, no obligación, de comprar a un precio fijado dentro de un plazo; a veces parte de la renta se descuenta del precio. El D. Leg. 1177 creó un formulario registrable para esta figura y para el leasing de vivienda, con desalojo rápido si el ocupante incumple, lo que anima a los propietarios a aceptarla. Alquiler con opción de compra: cómo funciona y el modelo de contrato de alquiler-venta traen las cláusulas; leasing inmobiliario en el Perú explica la versión financiera, en la que una empresa del sistema financiero compra el inmueble y te lo arrienda con opción final. En ambas, inscribe el contrato: si el propietario vende a otro, un contrato no inscrito no te protege frente al comprador.

Vía 4: préstamo con garantía sobre un inmueble que ya tienes

Si tú o tu familia ya tienen una casa inscrita y sin cargas, un préstamo con garantía hipotecaria sobre ella da liquidez para comprar la nueva al contado. Es más caro y más corto que una hipoteca de vivienda, y pone en juego la casa en garantía. Préstamo con garantía hipotecaria: cómo funciona y cuánto me prestan con mi casa como garantía dan las cifras; ¿puedo comprar una casa con un préstamo personal? compara con el crédito de consumo. La herramienta ¿es seguro un préstamo con garantía? revisa las señales de alerta.

Vía 5: remate y compra de una parte

El remate judicial exige liquidez (oblaje y saldo en tres días) pero vende por debajo del mercado: la guía de remates y comprar en remate bancario tienen la cuenta completa. Y comprar una parte (acciones y derechos de un copropietario, o la parte de un hermano en una herencia) permite entrar con menos dinero y completar después: comprar la parte de un hermano en una casa heredada y comprar en pareja o en familia.

Los pasos para comprar sin banco sin perder el dinero

1. Copia literal de la partida y lectura de cargas: sin banco, nadie la pedirá por ti. Cómo saber si una propiedad tiene deudas.
2. Tasación o valorización independiente: el valorizador da la referencia; una tasación te protege de pagar de más.
3. Contrato con garantía del saldo (hipoteca a favor del vendedor, reserva de propiedad o condición resolutoria) e inscripción inmediata; bloqueo registral mientras se firma (qué es el bloqueo registral).
4. Pagos bancarizados y cronograma firmado; nunca efectivo.
5. Alcabala y predial: la alcabala se paga también en ventas con reserva de dominio (TUO LTM, art. 21); la calculadora de alcabala da el monto. Los gastos de cierre al comprar vivienda completos están ordenados por tramo y la herramienta gastos de compraventa los calcula.
6. Revisa tu propio reporte: aunque no haya banco, el vendedor que financia te pedirá el reporte crediticio; llévalo tú.

Errores que cuestan la casa

• Firmar una «minuta de compraventa a plazos» sin hipoteca ni reserva de propiedad y sin inscribir: el vendedor puede vender a otro que sí inscriba.
• Pagar la inicial a una constructora sin fideicomiso ni cuenta recaudadora identificada.
• Confundir alquiler con opción de compra con «alquiler que va a cuenta»: si el contrato no dice qué parte de la renta se imputa al precio, no se imputa nada.
• No calcular el costo total: un financiamiento directo al 1,5 % mensual duplica el precio en pocos años. Compáralo con la cuota hipotecaria por banco antes de descartar el crédito.
• Comprar en remate sin ver la partida ni la ocupación.

Preguntas frecuentes

¿Se puede comprar una casa sin crédito hipotecario en el Perú?

Sí: al contado con ahorro y CTS, con financiamiento directo del vendedor respaldado por hipoteca a su favor o reserva de propiedad, con alquiler con opción de compra o leasing de vivienda (D. Leg. 1177), con un préstamo con garantía sobre otro inmueble, en remate judicial o comprando primero una parte del inmueble.

¿Cómo comprar una casa sin inicial?

Con crédito bancario casi nunca: el banco exige inicial, aunque el Bono del Buen Pagador y el 25 % de la AFP la reducen. Sin banco, la inicial la fija el vendedor que financia; algunos aceptan 10 a 20 % con hipoteca a su favor sobre el inmueble y cuotas más altas.

¿Cómo comprar una casa sin dinero en el Perú?

No hay compra sin dinero: hay compras con menos dinero inicial. Las vías son el financiamiento del vendedor con inicial baja, el alquiler con opción de compra que imputa parte de la renta al precio, y los subsidios estatales que se suman a la inicial cuando sí hay crédito.

¿Es seguro comprar una casa en cuotas directo al dueño?

Lo es si el saldo queda respaldado con una hipoteca a favor del vendedor o con reserva de propiedad (Código Civil, arts. 1097 y 1583), el contrato se eleva a escritura pública y se inscribe en Sunarp, y los pagos son bancarizados. Sin inscripción, el riesgo de doble venta es real.

¿Qué es mejor, alquiler con opción de compra o crédito hipotecario?

El crédito te hace propietario desde el inicio y suele costar menos; el alquiler con opción de compra sirve cuando aún no calificas para el crédito y quieres fijar el precio mientras ordenas tus ingresos. Si no ejerces la opción, pierdes la prima.

¿Puedo usar mi AFP para comprar una casa sin crédito?

No. El retiro del 25 % de la AFP se transfiere al banco para la cuota inicial de un crédito hipotecario o para amortizarlo; no se entrega al vendedor. Para una compra sin crédito sirve la CTS, que es de libre disposición.

Fuentes

• Código Civil (D. Leg. 295): arts. 1097 (hipoteca por obligación propia o de tercero), 1583 (compraventa con reserva de propiedad) y 1091 (anticresis) — edición oficial, gob.pe
• Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda: arrendamiento con opción de compra y arrendamiento-financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda — Congreso de la República
• BCRP — Precio promedio del m² de departamentos en 12 distritos de Lima (serie PD37946PQ), primer trimestre de 2026
• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF, arts. 21 y 25 (alcabala: 3 %, 10 UIT inafectas, incluye ventas con reserva de dominio) — gob.pe
• D.S. 301-2025-EF, valor de la UIT 2026: S/ 5.500 — El Peruano